Projekt Ohňavy

O developerskom projekte "Ohňavy" v kocke

1. Ide o plán rozľahlej výstavbu bytových a rodinných domov v Bratislavskej časti Rača - Krasňany, ktorá má v tejto oblasti nahradiť vinohrady s dlhou tradíciou.
2. Od roku 1948 tieto vinice obrába Poľnohospodárske družstvo Bratislava - Vinohrady. V najlepších časoch toto družtvo spravovalo 250 ha pôdy. Dnes je to už len okolo 25 ha a hrozí, že ďalšia plánovaná developerská výstavba túto 70 ročnú tradíciu vinárstva úplne zničí.
3. Podľa Katastra nehnuteľností už drvivú väčšinu pozemkov vlastní developer (Grunt, a.s.), ktorý v priľahlej lokalite realizoval podobnú výstabu aj v rokoch 2004 - 2011.
4. Výstavba projektu "Ohňavy" je plánovaná na obdobie rokov 2020 - 2030, pričom do roku 2024 má byť zabývanosť územia už na úrovni 40% a o ďalšie štyri rok na úrovni 75%.
5. Podľa urbanistickej štúdie by malo touto výstavbou pribudnúť okolo 1 500 bytov a 3 600 - 3 900 obyvateľov. 
6. Urbanistická štúdia pripravená developerom ráta s cca 2 700 parkovacími miestami (z toho takmer 66% v podzemí), no podľa nezávislého dopravno-kapacitného posúdenia "v časovom horizonte do roku 2030 v riešenej oblasti bude požiadavka až na 8 271 parkovacích miest".
7. Dopravno-kapacitné posúdenie ďalej predpokladá, že obyvatelia tejto zóny denne vyprodukujú až 24 000 jázd osobnými autami.

Urbanistická štúdia prichádza s návrhom výstavby v dvoch variantoch. V oboch prípadoch počíta s výrubom 90% terajších viníc (ponechaný by ostal len pás v sektore D). Z aktuálnych 21ha vinohradov by tak v blízkej dobe mohlo ostať už len 1,8ha - aj to obklopených pomerne hustou zástavbou a premávkou.

Variant 1 - výstavba 1499 bytových jednotiek a 2733 parkovacích miest pre 3616 obyvateľov

Variant 2 - výstavba 1617 bytových jednotiek a 2877 parkovacích miest pre 3901 obyvateľov

Úryvky z urbanistickej štúdie

Nasledovný text je vybraný z oficiálnych dokumentov, ktoré predložil developer metskej časti Rača. Zdroje všetkých citovaných textov sú uvedené na konci tejto stránky.

O území

Riešené územie o rozlohe 22,8 ha sa nachádza v mestskej časti Bratislava Rača, v priamom kontakte s k.ú. Vinohrady a k.ú. Nové Mesto. Vymedzené riešené územie sa nachádza v urbanistickom obvode č.176 Hojné - vinice, mimo zastavaného územia obce (okrem častí výrobných areálov - korekcia funkčných plôch ÚPN hl.m.SR) a je v súčasnosti neobývané.

Lokalita Ohňavy v Mestskej časti Bratislava - Rača je z pohľadu svojej polohy atraktívnym územím a svojim spôsobom predurčeným na umiestnenie ambicióznej zástavby.

Vymedzenie riešeného územia pre spracovanie tejto urbanistickej štúdie je nasledovné:

• zo severozápadu Horská ulica,

• z juhovýchodu Pezinská ulica,

• zo severu a juhu je hranica daná ohraničením urbanistických sektorov resp. katastrálnou hranicou 
 

Plánované územie zástavby vyznačené čiernou prerušovanou čiarou. Zdroj: Urbanistická štúdia ( UŠ ) obytnej zóny Rača - Ohňavy, Bratislava doplnená o názvy ostatných developerských projektov

Stav riešeného územia je z hľadiska súčasných tendencií v záujmovej lokalite nepriaznivý. Podľa Vyhlášky č.461/2009 Z.z. je väčšina pozemkov v riešenej lokalite (69%) v katastri nehnuteľností vedená ako trvalý trávnatý porast (kód druhu pozemku 7). Na území sa v súčasnosti pestuje vinič.

Predmetné územie je potenciálnou bariérou v dopravnom a pešom prepojení medzi okolitými funkciami, v ich napojení na dopravnú kostru mesta (napojenie na Račiansku ulicu) a časť záujmového územia je rezerva pre dopravný okruh mesta. Preto je súčasné funkčné využitie v danej polohe dlhodobo neudržateľné.

Cieľom UŠ je zmeniť plochy trvalého trávnatého porastu a viníc v súčasnosti obklopené existujúcou zástavbou na obytnú zónu s doplnkovou občianskou vybavenosťou a priamou väzbou na prírodné prostredie Malých Karpát so zachovaním viníc na časti územia a rešpektovaním rezervy pre verejnoprospešnú stavbu D8 – vonkajší dopravný polokruh.

Prioritou je vytvoriť kvalitné prostredie pre bývanie - v rodinných aj v bytových domoch. Zástavba bude doplnená oddychovými a športovými plochami pre všetky vekové kategórie.

Urbanistická štúdia navrhuje dve varianty výstavby, ktoré sa líšia usporiadaním objektov. Vo variante č. 1 je navrhnutých 1 499 bytových jednotiek s 3 616 obyvateľmi, a vo variante 2 je 1 617 bytových jednotiek s 3 901 obyvateľmi.

Vlastníci pozemkov (ku 23.2.2018)

Na interaktívnej mape je možné preklikávať sa medzi parcelami. Pozemky v území Ohňavy sú už poväčšine vykúpené developerom Grunt, a.s.

Zdroj: Kataster nehnuteľností ZBGIS.

Doprava

Navrhovaná obytná zóna bude na okolitú dopravnú infraštruktúru výhľadovo napojená v dvoch bodoch:

1. predĺžením Horskej ul. po koniec sektora A. Komunikácia je navrhnutá v rovnakých parametroch ako jestvujúca komunikácia medzi ulicami Pekná cesta – Na grunte. Komunikácie je vo funkčnej triede C1, kategórie MO 12/40 redukovanej na MO 9/40. Pozdĺž komunikácie je navrhnutý po jednej strane chodník pre peších šírky 2,0 m a po druhej strane cyklistická trasa šírky 3,0 m 
2. novou priečnou komunikáciou prepájajúcou Horskú ul. s Račianskou ul. Novonavrhovaná komunikácia je na Račiansku ul. napojená v mieste jestvujúceho pripojenia PD Vinohrady, medzi oplotením vozovne DPMB a administratívnym centrom RedingTower. Komunikácia je v parametroch MO 9/40. Pre prestavbu tejto križovatky na plnohodnotnú stykovú, svetelne riadenú križovatku bolo vydané územné rozhodnutie. 

Treba vo verejnej mestskej doprave očakávať potrebu vytvorenia 1.000 až 1.100 miest za špičkovú trojhodinu. Pre zvládnutie prepravných nárokov špičkovej hodiny, keď rádovo ide o 340 - 370 cestujúcich, ponuka služieb MHD je zvládnuteľná autobusom klasickej kategórie s 12-minútovým intervalom.

Návrh MHD autobusovej linky a jej zastávok v lokalite Ohňavy

"V časovom horizonte do roku 2030 v riešenej oblasti bude požiadavka až na 8271 parkovacích miest. Možno vychádzať z predpokladu, že pri hybnosti 2,5 – 2,9 ciest na jedno parkovacie miesto sa vygeneruje až 20 677 - 23 986 jázd / deň mimo obslužnej, zásobovacej a tranzitnej dopravy." (zdroj: Dopravno – kapacitné posúdenie Obytnej zóny Rača – Ohňavy, Bratislava)

Školstvo

Existujúce predškolské zariadenia sú v dochádzkovej vzdialenosti zóny ( MŠ Cyprichova ). Novú MŠ navrhujeme situovať v riešenom území ako vstavanú občiansku vybavenosť. Ideálna forma je viac menších MŠ (cca 3) s počtom cca 60-70 detí. Dochádzková vzdialenosť od bydliska do MŠ by nemala presiahnuť 500 m.

Pre potreby základného školstva sa dajú využiť aj okolité existujúce ZŠ v MČ Rača V okolí riešeného územia sa nachádzajú dostatočné kapacity stredných odborných škôl ako aj gymnázií, ktoré môžu saturovať potreby pre nárast obyvateľstva v zóne.

Zeleň

Riešené územie má rozlohu 21,36 ha. V riešenom území navrhujeme zeleň týchto kategórií:

• zeleň súkromná - zeleň záhrad rodinných domov 
• zeleň poloverejná - oddychové plochy spoločné pre obyvateľov RD
• zeleň verejná - parková zeleň pri bytových domoch 
• zeleň poľnohospodárska -vinice, pôvodné funkčné využitie 
• ostatná ochranná a izolačná zeleň - územná rezerva pre dopravný polokruh D8, resp. do času realizácie tejto verejnoprospešnej stavby je možné zachovať pôvodné funkčné využitie - zeleň poľnohospodárska -vinice.

Aj keď projekt ráta s pomerne veľkou časťou zelene, väčšina týchto plôch je v súkromnom vlastníctve.

Etapy výstavby

Podmienkou začatia výstavby je realizácia nasledovných krokov:

• realizácia prekládok a nových verejných sietí technickej infraštruktúry, 
• realizácia cestných komunikácií vrátane napojení na existujúce cesty, 
• výstavba nových trafostaníc. 

1 etapa výstavby bude realizovať: zariadenia technickej a dopravnej infraštruktúry podmieňujúce výstavbu v zóne,
2 etapa: samotná výstavba objektov vrátane podzemných garáží,
3 etapa: spevnené plochy, parkoviská sadové úpravy na podzemných konštrukciách a prepojenie na zeleň, detské ihriská. sadové úpravy, úpravy komunikácií a okolia.

Zdroje

1. Urbanistická štúdia ( UŠ ) obytnej zóny Rača - Ohňavy, Bratislava (2013), ktorej obstarávateľom bola spoločnosť Grunt, a.s. a spracovateľom Bouda a Masár, arch. kancelária, s.r.o. Súbor bol pôvodne dostupný na stránke Urbanistické štúdie MČ Rača.
2. Dopravno – kapacitné posúdenie Obytnej zóny Rača – Ohňavy, Bratislava (2013), ktorej spracovateľom bola spoločnosť DOTIS Consult, spol. s r.o. Súbor bol pôvodne dostupný na stránke Urbanistické štúdie MČ Rača.
3. Članok Uletený developerský projekt Ohňavy (2013), ktorého autorom je Michal Drotován
4. Online portál katastra nehnuteľností